A gestão de ativos imóveis pode ser bastante complicada sem uma estrutura de governança bem definida. Saiba como esse processo resolve grandes problemas.
Concebendo governança territorial como o conjunto de iniciativas ou ações que expressam à capacidade de uma sociedade organizada territorialmente para gerir os assuntos públicos a partir do envolvimento conjunto e cooperativo dos atores sociais, econômicos e institucionais, as experiências de descentralização político-administrativa brasileiras podem ser concebidas como os principais exemplos de institucionalização de novas escalas territoriais de governança, com vistas ao desenvolvimento territorial. Centra-se a atenção na dimensão político-administrativa da descentralização, que compreende as iniciativas dos Estados federados de descentralizar a gestão pública nas suas regiões, com seus diferentes arranjos institucionais.
Segundo esta concepção, a definição dos novos rumos para o desenvolvimento do território ou região depende da constituição e emergência de um novo bloco socioterritorial, que, por meio de processos de concertação público-privada que contemplem o caráter democrático participativo, busquem construir consensos mínimos, pela articulação dos diferentes atores e de suas diferentes propostas e visões de mundo, resultando no pacto socioterritorial, ou seja, o projeto político de desenvolvimento da região.
Bloco socioterritorial é um termo proposto para referir-se ao conjunto de atores localizados histórica e territorialmente que, pela liderança que exercem localmente, assumem a tarefa de promover a definição dos novos rumos do desenvolvimento do território. Concertação público-privada, ou simplesmente, concertação social, é entendida como o processo em que representantes das diferentes redes de poder socioterritorial, através de procedimentos voluntários de conciliação e mediação, assumem a prática da gestão territorial de forma democrática e descentralizada. Já a expressão pacto socioterritorial é proposta para referir-se aos acordos ou ajustes decorrentes de processos de concertação social, que ocorrem entre os diferentes representantes de uma sociedade organizada territorialmente, relacionados à definição de seu projeto político de desenvolvimento.
A construção de pactos, considerando a concepção teórica aqui defendida, considera-se indispensável que seja protagonizada pelos representantes das chamadas redes de poder socioterritorial de um determinado território ou região. No entanto, pactos são, necessariamente, propostas repensáveis temporariamente e sempre que novas articulações de poder ocorram.
Assim, a partir de tais concepções teóricas, prefere-se utilizar o termo governança territorial para referir-se às iniciativas ou ações que expressam à capacidade de uma sociedade organizada territorialmente, para gerir os assuntos públicos a partir do envolvimento conjunto e cooperativo dos atores sociais, econômicos e institucionais. Entre os atores institucionais, incluiu-se, naturalmente, o Estado com seus diferentes agentes, que, no caso do Brasil, estão presentes nas instâncias municipal, estadual e federal .
Mas qual a finalidade das estruturas de governança territorial? A principal parece ser a articulação com vistas ao desenvolvimento das regiões ou territórios. Assim, considerando a presente abordagem teórica, o desenvolvimento (local, regional, territorial) pode ser entendido como um processo de mudança estrutural empreendido por uma sociedade organizada territorialmente, sustentado na potencialização dos recursos e ativos (genéricos e específicos, materiais e imateriais) existentes no local, com vistas à dinamização socioeconômica e à melhoria da qualidade de vida de sua população.
Quais tipos de experiências, quais oportunidades e desafios apresentam tais estruturas de governança territorial? Aqui, por uma opção metodológica, centra-se a atenção na dimensão político-administrativa da descentralização, entendida como as iniciativas dos Estados federados de descentralizar a gestão pública nas suas regiões, compreendendo diferentes arranjos institucionais. Algumas experiências tem mais um caráter de desconcentração de estruturas estatais de gestão administrativa, outras estão organizadas sob a forma de fóruns deliberativos, como o caso de alguns conselhos regionais de desenvolvimento. Exclui-se da análise, portanto, a dimensão da descentralização que compreende as diferentes formas de transferência de recursos e atribuições do Governo Federal aos Estados e Municípios, com seus respectivos conselhos setoriais.
A boa governança territorial visa a gestão das dinâmicas territoriais através da indicação das consequências territoriais das várias políticas desenvolvidas pelos atores dos sectores público e privado. O objetivo é a negociação de um conjunto de objetivos e a sua adoção por comum acordo, através do recurso a estratégias e políticas de desenvolvimento territorial.
O desenvolvimento regional em territórios de mineração
A atividade de mineração tem forte impacto nos territórios onde ela é exercida, em todas as suas etapas de desenvolvimento, desde o projeto e o início de um empreendimento, incluindo a sua operação e o seu encerramento, e até mesmo após o seu fechamento. Do ponto de vista econômico, os estudos sobre a entrada de um empreendimento minerário em uma região costumam ressaltar resultados de crescimento baseados em medidas de aumento de emprego e geração de receitas públicas, além de dados internos da indústria, como volume de produção, vendas, exportação e previsão de investimentos.
Com base nesses dados, em discurso da própria indústria, a mineração é considerada como uma atividade fundamental para o desenvolvimento econômico e social de muitos países, tendo em vista que os minerais são essenciais para a vida moderna. Do ponto de vista dos estudos críticos à indústria extrativa, majoritariamente compostos por análises socioeconômicas, a entrada de um empreendimento minerário em uma região, principalmente quando em áreas rurais, periurbanas ou em municípios de pequeno porte, são especialmente impactantes, e impõem dinâmicas de apropriação e uso do território diferentes do habitual, incluindo dinâmicas econômicas, sociais e políticas. Não são incomuns a degradação da paisagem, a exposição do solo à erosão, a supressão da vegetação, a provável escassez de vida selvagem, recursos hídricos debilitados, provável geração de grandes quantidades de resíduos e significativo fluxo migratório para a região, com a exacerbação das desigualdades econômicas mudando as referências e horizontes culturais, e o crescimento de patologias sociais.
Você quer saber como é uma estrutura de gestão eficiente? A governança de ativos imóveis competente e efetiva é essencial para evitar problemas com a normas brasileiras, garantir o melhor uso possível da cessão de uso dos empreendimentos.
Introdução geral da estrutura reguladora no Brasil
O sistema financeiro brasileiro pode ser dividido em três parcelas: agências normativas, agências de supervisão e investidores de determinado setor. Numa perspectiva geral, a legislação federal aplicável aos bens capitais, contém disposições gerais que estabelecem: a) quais entidades podem ser os agentes do mercado; b) as agências independentes que têm poderes para o supervisionar; c) os limites das suas autoridades.:
Gestão de ativos imóveis
De fato, uma governança eficiente garante menos riscos e mais resultados para os ativos imóveis. Mas existem grandes desafios na gestão desse setor, e podem ser identificados e previstas quando se tem uma estrutura solidificada.
Isso quer dizer que, para salvaguardar uma propriedade e garantir o melhor uso dela, é necessário possuir planejamento e projeções bem elaborados em relação ao seu potencial, as suas dimensões, relevo, tipo de solo, fronteiras e legislações.
É de suma importância que a situação jurídica do imóvel seja acompanhada com atenção e detalhamento, pois erros ínfimos podem gerar grandes dores de cabeça.
Além disso, esse cenário também pode gerar cadastros incompletos e desatualizados nos cartórios, ou seja, os direitos de propriedade ficam mal definidos e a segurança do imóvel estará em risco. A segurança jurídico brasileiro ainda é muito deficiente. A legislação é muito intrincada e existem diversos órgãos com normas diferentes que devem ser seguidas.
Esse quadro tem como consequência direta uma grande dificuldade para acompanhar os regulamentos, trazendo incertezas na garantia da ocupação regular do imóvel e do desenvolvimento de atividades legalizadas dentro dele.
A melhor forma que se conhece, para garantir uma boa estrutura da governança de ativos imóveis que assimile esses desafios e apresente soluções para eles, é o uso de um software de gestão.
A seguir veja uma estrutura básica perceba quais são as variáveis envolvidas numa operação como esta.
Gestão pró-ativa
- participação nos órgãos decisórios;
- acordo de acionistas
- práticas de governança corporativa.
Grau de terceirização
- custos envolvidos/rentabilidade;
- serviços prestados/contratados;
Definição de controles internos
- relatório gerencial (itens de controle);
- comparativo com mercado;
- análise de custos e ganhos da operação mensalmente ;
- acompanhamento orçamento anual ( receitas/ despesas/ investimentos).
Gestão de arrendamento de ativos imóveis
A compreensão das necessidades dos arrendatários é importante para esta função. Consegui-los avançar é apenas o começo. O gestor do imóvel deve então responder aos seus pedidos, controlar as suas atividades no que respeita aos requisitos do tipo de contrato.
Gestão das instalações
A depender do tipo de contrato de modelo de negócio adotado pela empresa de governança, é possível que realize a gestão de ativos envolvidos.
Esse setor está ligado fundamentalmente ao financeiro, uma vez que algumas melhorias exigirão gastos significativos de capital. Essas tarefas estão ligada a gestão de arrendamentos, e são importantes para a retenção de arrendatários, que quase sempre querem saber que suas propriedades estão sendo bem conservadas.
As dimensões da área do empreendimento, as condições de uso, seu valor e o respectivo prazo de concessão – que deverá ser o mesmo período previsto para a exploração de minas ou serviços de distribuição e transmissão de energia elétrica, serão fixados no respectivo contrato de cessão de uso.
Os parâmetros para fixação do valor da cessão de uso onerosa da área do empreendimento, a ser cobrado do concessionário, permissionário ou autorizado responsável são definidos de acordo com as portarias dos órgãos e agências reguladoras responsáveis.
Administração e gestão de riscos
Em geral, um risco é a possibilidade de ocorrência de eventos que provoquem um desvio em relação ao resultado previsto. Neste tópico o risco e as suas potenciais consequências serão analisados e percebidos como elementos indesejáveis e perturbadores da atividade empresarial.
É de suma importância que o gestor entenda o impacto que isso pode ter na governança de ativos imóveis. Os órgãos federais, estaduais e locais possuem diretrizes e jurisdições rigorosas sobre as atividades desse tipo de gestão. E exigem que determinados requisitos sejam cumpridos.
As atividades que envolvem o arrendamento ou cessão de uso, envolvem um certo nível de conhecimento técnico do processo e muita responsabilidade. Quem está considerando se especializar nesse setor, precisa compreender as condições e os pilares envolvidos nessa operação, para que consiga cumpri-los com eficiência.
Veja a seguir alguns tópicos a serem considerados na gestão de riscos de empreendimentos de minas e energia.
- A utilização de sistemas ERP (Sistema Integrado de Gestão Empresarial) auxilia e limita a exposição dos resultados financeiros e da empresa ao risco.
- A globalização dos mercados de matérias-primas e a internacionalização aumenta o risco de mercado, em particular o risco de preço.
- A indústria de minas e energia está exposta a riscos políticos e jurídicos contra os quais é possível remediar com planejamento de gestão de risco detalhado da operação.
- Os resultados financeiros instáveis das empresas de ativos imóveis no mercado, denunciam a ineficácia de seus planos de risco.
- Os métodos de prevenção e a avaliação por peritos podem apoiar uma gestão eficaz dos riscos.
O maior obstáculo na gestão eficiente do risco é o fato de se aplicar a eventos futuros, que por defeito são impossíveis de prever. O administrador deve estimar a probabilidade da sua ocorrência e a escala das suas consequências e, com base nisso, planejar ações preventivas.
Numa abordagem dinâmica, os riscos são frequentemente atribuídos a processos separados que ocorrem na empresa e no seu ambiente. O primeiro deles diz respeito às fontes de risco internas relacionadas com os recursos e processos da empresa. O segundo grupo inclui o risco industrial, que é comum a todas as empresas existentes no setor. Finalmente, o terceiro grupo é atribuído às políticas empresariais do setor, tais como diretrizes ambientais, sociais, tecnológicas, econômicas e jurídicas.
Requisitos de registros de imóveis
Todas as operações devem ser validadas e documentadas nos órgãos regulamentados, de acordo com as regras de adequação. Para registrar a transação, o requerente deve ser membro do sistema de distribuição brasileiro (para registro de valores mobiliários) ou qualificado para prestar serviços de consultoria de investimento (para registro de gestão de ativos).
A entidade deve possuir uma escritura e registro de imóveis e, dependendo do tipo de imóvel, a entidade estaria sujeita a requisitos como área mínima, regras de uso da terra e estrutura física. A escolha do tipo da estrutura de propriedade desejada, haverá diferenciação na flexibilidade jurídica, nos custos e nas considerações de confidencialidade.
Custos aproximados de uma transação imobiliária
As despesas financeiras incluem custos de taxas de registo notarial, impostos de transferência e em alguns casos a taxas de corretagem. O grau de diligência realizada sobre o imóvel influenciará os custos de transação associados a compra.
Em geral, os custos para obter os certificados não são excessivos e a maior parte das despesas está relacionada com a investigação de passivos ocultos, como os passivos ambientais e urbanos, que não constam dos certificados.
As taxas de registo notarial variam de um estado para outro, e são geralmente calculadas com base no valor do imóvel estabelecido pelo município ou no valor da transação, consoante o que for mais elevado. Em estados como São Paulo e Rio de Janeiro, essas taxas podem chegar a ser bem mais caras.
O que está envolvido na posse de um imóvel
A posse de um imóvel no Brasil é realizada mediante a apresentação de uma Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), e deve ser celebrada na presença de um notário público. O vendedor deve apresentar certas certidões de liquidação de impostos, e o comprador deve pagar um imposto sobre a transmissão de bens imóveis conhecido como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Embora, possa ser legalmente pago pelo comprador ou vendedor, na prática é comum que o comprador arque com essas despesas. É válido verificar se o título de propriedade do imóvel está sendo adquirido. Alguns imóveis são considerados propriedade do governo federal, o que dá aos indivíduos o direito de possuir um título de arrendamento ou uso consignado. Se estiver devidamente regularizado, um imóvel também pode ser adquirido indiretamente, por meio da compra de ações de uma entidade jurídica detentora da propriedade.
Por que usar um software de gestão
Felizmente, é possível otimizar suas operações, com o advento da tecnologia e uso de softwares de gestão especializados.
Estas plataformas digitais fornecem-lhe as ferramentas necessárias para organizar, planejar e gerenciar um conjunto de recursos e estimar o tempo que elas podem levar para serem realizadas.
Os painéis apresentam interfaces gráficas com tabelas, gráficos e mapas. E auxiliam na análise de resultados, no monitoramento de áreas adquiridas ou em prospecção, na inspeção e na manutenção, tudo isso em um único sistema, tornando a gestão mais enxuta, completa e mais eficiente.
Veja a seguir quais as principais soluções, num esqueleto sólido que ilustra os pilares de uma estrutura eficiente da governança de ativos imóveis para seu negócio.
- Cadastro de Imóveis
- Inspeção e Fiscalização
- Regularização
- Ocupações Irregulares
- Georreferenciamento
- Liberação de Áreas
- Avaliação Imobiliária
- Dados Cartográficos
- Processo de implantação
O processo de implantação pressupõe levantamento e entendimentos dos requisitos, especificação funcional das parametrizações, especificação funcional de customizações, implementação, testes e homologação. O processo exige a participação integrada e integral de consultores do software escolhido, da equipe interno de TI da empresa (se houver), e colaboradores envolvidos na gestão do negócio em ciclos repetitivos e contínuos. Essa etapa contempla a elaboração de documentos de especificação que deverão ser aprovados pelo cliente, e que possam ser utilizados como referência para a entrega e aceite do sistema.
Estas são apenas algumas das características mais comuns do software de gestão de propriedades. Existem muitas outras, incluindo funcionalidades de manutenção e inspeção, KPIs personalizáveis, geração de relatórios de transações, gestão de tarefas, templates de mensagens e caixa de entrada, armazenamento de documentos, aplicativos móveis com avisos de entrega e etc.
A estrutura ideal para seus negócios
Cada componente do seu negócio é uma oportunidade para melhorar seus resultados e desenvolver ainda mais sua empresa. Uma boa estrutura da governança de ativos imóveis tem impactos diretos nos seus negócios, por isso, o uso de um sistema é recomendado.
É fácil ver agora, com as informações que temos no arcabouço montado durante o texto, que um bom software de gestão, majoritariamente:
- Diminui riscos de perdas de ativos;
- Aumenta a segurança dos imóveis e das operações realizadas nele;
- Embasa a tomada de decisões com um volume bom de dados confiáveis;
- Possibilita uma rentabilidade maior nas suas propriedades.
Verificar relatórios e aplicar insights na governança territorial pode levar tempo, e quando você tem um grande número de transações chega a ser quase impossível – a menos que a sua solução de software de governança para ativos imóveis com tecnologia avançada.
A gestão de propriedades pode realmente tornar-se mais inteligente e mais eficaz à medida que avançamos em controles de todos os processos complexos. Contratar um software especializado em ativos móveis pode fazer uma diferença significativa.
A 4Asset tem o sistema ideal para sua empresa
O sistema da 4Asset oferece ferramentas de gestão para propriedades de maneira eficiente e abrangente, obedecendo os aspectos dominiais, tributários, jurídicos e ambientais para grandes empresas.
O software o ajudará a gerir os processos, tanto externos como internos, que incluem tanto as informações como as pessoas envolvidas. Conforme apresentado no tópicos de implementação, é essencial que a sua organização esteja preparada para passar por esse processo junto a equipe.
Por isso, recomendamos que associe a adoção da sua ferramenta digital com um amplo planejamento para uma mudança organizacional total.
Se quiser saber mais sobre as funcionalidades, fale com consultor.
